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多项目五证全无风险大,三四线城市楼市狂飙样本调查

来源:中国经营报 2020年04月25日 20:58

  山西晋城楼市失速:“排号费”大行其道 多项目五证全无

  本报记者/张家振/晋城报道

  在山西晋城市国贸大厦A座8楼,戴着口罩前来了解公园上城项目的市民络绎不绝。为满足供不应求的市场需求,项目开发商山西太行置业房地产开发有限责任公司(以下简称“太行置业”)近期紧急推出了“公园上城二期加推项目”20栋房源。市民在缴纳3万元“排号费”后即可优先选房并享受总价九二折优惠。

  不过,在距离营销中心3公里开外的项目工地,公园上城二期及加推项目还是一片五证全无(《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》)的荒地。而早在2017年底就推房销售,至今已基本售罄的公园上城一期、二期至今也没有达到预售条件,近2000名准业主在缴纳20万元左右的首付款后还在苦等交房,等不及的已选择要求太行置业退房退款。

  同属太行置业的水杉爱巢一期、二期,吴王山项目等同样存在五证不全、建设进度迟缓等问题,吴王山项目更是在2014年即开始销售,长达6年后至今无法交房。

  4月20日至22日,《中国经营报》记者在晋城市调查发现,太行置业旗下项目无证售房现象并非个例。山西建设投资集团有限公司旗下核心成员之一、山西三建集团有限公司(以下简称“山西三建”)开发建设的晋城和平里项目同样存在没有预售许可证即售房的问题,项目工地则刚开始桩基施工作业。

  晋城楼市从2017年开始一改往日的沉寂,驶入房价高涨的快车道,商品房销售均价从4000余元/平方米一跃迈上7000元/平方米的台阶。在房价高涨之外,晋城市期房为主、无证销售、项目停滞、延迟交房等问题频发,也让当地媒体直呼“晋城楼市中毒颇深”“晋城房价有毒”。

  五证全无的“楼花”

  位于山西省南部的晋城市因“煤矿遍地有、地底藏黑金”,而一度被称为“山西小香港”“太行明珠”。作为鸿海集团董事长郭台铭的祖籍地,这里也是富士康(晋城)科技工业园所在地。

  作为资源型城市,晋城正在找寻着产业转型升级的出路,离“山西小香港”的美誉渐行渐远。但最初流行于香港的“炒楼花”售房模式正在这里扎根发芽,愈演愈烈。

  4月21日,记者在置业顾问杨鹏带领下,来到位于晋城市晓庄社区的公园上城二期工地实地“看房”。这是一片连土地平整都没有完成的工地,除了置业顾问提供的一张印有项目区位图和户型图的宣传页外,再无其他。

  记者在工地看到,一台挖掘机正挖掘一座岩石荒坡,荒坡顶处还有未拆除的民房,工地中间有一处深基坑,远处则荒草、树木丛生。尽管公园上城二期项目工地还没开始打桩,但据置业顾问介绍,该项目18栋楼共2000余套房源在2018年就全部售罄了,现在拿出来卖的是前期业主等不及退出来的房源。

  “现在只剩19号楼3楼东边户一套125平方米的房源,均价只要6500元/平方米,马路对面的寺河嘉苑现房已卖到接近1万元/平方米。”杨鹏告诉记者,就看是不是着急住,如果不着急住等个两年,一套就能省下二三十万元,整个项目会在2022年底交房,今年能封顶两栋,计划明年全部封顶。

  低价正是公园上城项目主打的优势。虽然项目离交房还遥不可及,但在工地现场,记者看到有多位市民在置业顾问带领下前来“看工地”。现场的多位置业顾问向记者坦陈,公园上城作为城改项目,目前还没有办理包括《国有土地使用证》在内的所需手续,地已经统征完了,再等三四个月就能办证,项目也会全面施工。

  据了解,公园上城项目是晓庄社区城改项目,规划总用地2179亩,建筑面积约360万平方米。项目开发商太行置业已先后推出公园上城一期、二期,并已基本售罄,包括刚推出的“公园上城二期加推项目”20栋房源,均存在没有预售证甚至五证全无即售房的问题。

  在晋城市国贸大厦A座8楼项目营销中心,同样是一幅热闹的景象,陆续有戴着口罩的市民前来咨询购买公园上城房源。但记者在现场并未看到公园上城项目按要求公示的五证信息。在营销中心现场公示有尚嘉豪庭、尚嘉美庭、公园里等项目五证信息,但记者查询发现,这三个项目分别在2016年、2017年和2019年即已交付。

  此外,记者在调查中发现,同属太行置业的公园上城一期、水杉爱巢和吴王山项目等同样存在没有预售许可证即基本售罄的情况。在公园上城一期工地门口,贴有“业主需要在太行置业有关人员陪同、保证安全的前提下方可进入”的告示,尽管该项目已在2018年就已售完,但记者在现场看到项目至今仅修建到2层左右。水杉爱巢一期也同样刚露出地面,最高的楼栋也仅建至3层左右。

  工商资料显示,太行置业法定代表人、执行董事兼总经理为吴彤。公司由山西省旅游行业龙头企业山西太行国际旅行社(以下简称“太行国旅”)发展而来,2009年太行国旅开始正式转型房地产并成立太行置业,在晋城先后开发有尚嘉华庭、尚嘉豪庭、尚嘉美庭、公园里等项目。

  对于多个项目存在的无证售房、延迟交付等问题,记者来到位于国贸大厦7楼的太行置业办公室,一位负责行政工作的人员仅表示“相关部门已经处理过了”,其他问题则以不清楚具体情况为由拒绝回应。

  “排号费”成明规则

  同样存在没有预售许可证即售房问题的还有山西三建开发的晋城和平里项目。官网资料显示,山西三建总部位于山西省长治市,是山西建设投资集团有限公司旗下的核心成员之一。近年来,在工程施工总承包基础上开始涉足房地产开发业务,并在太原开发有太原和平里项目。

  晋城和平里是山西三建进入当地开发的第一个房地产项目,具体由子公司山西华盛苑房地产开发有限公司开发建设。记者在位于颐翠商务中心的和平里展示中心看到,项目沙盘上的7栋楼均摆放有“待售”的字样,但据置业顾问介绍,目前有5栋楼已经基本卖完了,只剩3、4号楼以及2号楼少量房源待售,价格在7200元/平方米左右。

  现场置业顾问并不讳言项目尚未取得预售许可证的事实。“现在已经办理了4个证,还差一个预售许可证,要等房子修到10层左右的时候才能办下来,最迟可能年底拿到。”上述置业顾问告诉记者,项目还在打桩,预计2022年底交房。

  据置业顾问介绍,晋城房地产市场比较特殊,大都是本土开发商,资金实力没有那么强,市场上大部分也都是期房,交房时间都得最少2~3年。山西三建作为国企,资金安全肯定是有保障的,可以先缴纳1万元的“排号费”,等5月初统一选房,如果选到合适的房源就先交三成首付确定楼层和房源,公司会出具草签合同和收据,等项目封底之后再办理银行抵押贷款。

  随后记者来到位于富士康(晋城)科技工业园B区对面的晋城和平里项目工地看到,工地上停有众多工程机械,三台打桩机正进行打桩作业,并不具备申办预售许可证的条件。一位现场工作人员表示,项目刚开始打桩时间不长,之前一直在做采空区的灌浆加固工作。

  对于晋城和平里项目涉嫌“无证售房”、收取“选号费”等问题,记者向山西三建发出采访请求,但截至发稿时未获明确答复。晋城市住房和城乡建设局房地产业管理科石姓负责人也向记者确认,和平里项目还没有达到申领预售许可证的条件,按要求不能公开销售,“之前了解到项目通过一些线上平台售房的行为,但钱不是交到公司账户,没法固定证据,检查也存在难度。”

  太行置业在售的“公园上城二期加推项目”同样存在收取“排号费”的问题,办理银行贷款的操作方式也和和平里类似。在国贸大厦A座8楼营销中心,一位置业顾问告诉记者,需先缴纳3万元的“排号费”,并签署“房号确认单”,在集中选房时可享受总价九二折优惠,优惠后均价6500元/平方米左右。以102平方米的三室两厅一卫A1户型为例,房屋总价约66.3万元,在选房成功后需缴纳19.8万余元的首付款,等房屋封顶后再统一办理银行抵押贷款,在贷款批下来之前不需要还款。

  据了解,为规避部分商业银行个人住房按揭贷款管理存在的违规问题的风险隐患,山西银保监局于2019年底下发《关于进一步规范个人住房按揭贷款管理的通知》(晋银保监〔2019〕93号),要求“银行业金融机构只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款”。

  多位当地业内人士也告诉记者,在晋城收取“排号费”几乎是明规则,大部分期房都是在刚开工甚至还没办完土地手续的情况下就开始销售,等项目拿到预售证的时候房源基本就销售完了,即使有剩余房源,房价也会高出1000~2000元/平方米,但低价也意味着业主会面临延迟交房甚至烂尾的高风险。

  住不进、退不掉的期房

  根据晋城市城区统计局发布的2019年房地产开发投资数据,晋城城区楼市呈现出商品房销售面积大幅下降、房价上涨的态势。其中,城区商品房销售面积35.3万平方米,同比下降25.5%,期房销售面积31.9万平方米,占商品房销售面积比重为90%;全区商品房销售额21亿元,同比下降18.9%。

  期房销售面积占比九成,也为当地楼市健康发展埋下了诸多隐患。记者梳理人民网(21.030-0.23-1.08%)“领导留言板”发现,在“晋城市委书记张志川”栏下充斥着大量以“太行置业”“公园上城”“水杉爱巢”“退房退钱”等为关键词的留言,当地相关部门对业主反映的问题集中进行了及时回复,但业主关心的交房、退款等问题并没有得到有效解决。

  晋城市市民王铎(化名)告诉记者,其在2014年购买了一套太行置业开发建设的吴王山项目期房,合同约定交房日期为2017年底。在发现项目一直没有动工后就找开发商退钱,直到现在项目工程进度依旧缓慢,还没有交房也没有成功退款。

  “当时计划作为婚房使用,如今孩子都大了,只能租住在出租屋里。”王铎表示。

  据了解,太行置业吴王山项目属于晋城市泽州县牛匠村城中村改造项目,牛匠村城中村改造回迁安置楼二期工程(H1地块)目前取得了《建设用地批准书》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》。

  也就是说,吴王山项目在启动销售近6年后,至今仍是个五证不全的项目。

  同样身处等交房、等退款焦虑中的还有泽州县居民黄伟昌(化名)。据介绍,其2017年在太行置业售楼处交了近14万元的首付款,购买了一套水杉爱巢一期的期房,合同约定2019年底交房,如今合同期已过房子才刚露出地面。

  “老家农村的房子已破烂不堪,无法居住,与未婚妻等新房结婚等了近三年,目前还是遥遥无期。”据黄伟昌介绍,水杉爱巢项目到现在连一个证都没有,去售楼部申请退款需要等3~6个月,最后还不一定能拿到钱。

  记者从晋城市委社情民意办公室了解到,目前,水杉爱巢一期项目的前期土地报批手续基本完善,规划及施工手续正在办理中;工程进度方面,土方工程全部完成,1A号楼正负零以下全部完成,1B号楼主体二层完成,2号楼基础完成。二期属于晓庄社区城中村改造项目,目前已完成地勘,正在处理项目区内的地下管涵。

  公园上城一期、二期业主同样面临着收房难、退款难的问题。多位业主告诉记者,他们大多是在2017年和2018年购买的公园上城房源,缴纳的首付款大多在20万元左右,有的更多。有业主去太行置业营销中心填写退房单申请退房后,等了6个月还没有拿回购房款。

  根据晋城市委社情民意办公室提供的项目施工进度,公园上城项目目前办理了晋城市发展和改革委员会企业投资项目备案证,土地已完成统征手续,修建性详细规划正在调整中,其他前期手续及工作正在推进中。目前一期项目注浆工程全部完成,1号楼桩基及地下三层已完成,3号楼基础垫层及地下三层已完成;公园上城二期项目采空区已治理完成,土方工程在做前期准备。

  从目前的项目施工进度来看,公园上城和水杉爱巢等项目的业主还需要等上2年时间,在缴纳首付款5年后才能住进新房。

  多头管理背后的监管困局

  晋城市住房和城乡建设局方面也表示,针对业主反映的太行置业多个项目存在的问题,已对其违规售房问题进行了约谈和处罚,责令该公司停止违规行为,采取措施进行整改,加强和业主沟通联系,同时实行退款销号制度,安排专人负责退款事宜。

  公园上城项目所处的晋城市钟家庄街道办事处晓庄社区则明确表示,太行置业售卖期房和客户购房主要发生在2017年,故售卖和购买行为均不合法,在此背景下建议购房客户接受太行置业的退款,部分客户接受退款,部分客户选择不接受,正在积极调查太行置业售卖和已退款的数量情况。

  不过,晋城市住房和城乡建设局并未公开相关处罚情况,该局负责人也未向记者出示具体的处罚信息和依据。该局同时表示,已于今年3月份对太行置业实施为期3个月的重点监管,将密切关注公司各项目工程进展情况,督促加快工程进度,合理安排施工计划,尽快达到交付使用条件。

  也就是说,目前太行置业仍处在3个月重点监管期内。但这并不妨碍公司紧急推出“公园上城二期加推项目”20栋房源,进一步“收割”潜在购房者,前期业主退出的公园上城二期房源也被再度抛到市场上销售。

  项目建设进度缓慢、退房退款滞后的太行置业在项目营销推广上却是另一幅“画风”。记者梳理发现,每逢项目开盘、公司周年庆等关键节点,太行置业都会邀请明星助阵,仅2015年至今邀请过的明星就包括齐秦、王力宏、张信哲、罗大佑、古巨基、张克勤、迪玛希、刘嘉玲、田亮、范冰冰、江映蓉、魏晨、黎明、章子怡、杨坤和吉克隽逸等。

  例如,在2015年吴王山项目开盘及加推时分别邀请的是齐秦和田亮,2017年1月7日公园上城暨晓庄社区城中村改造项目启动发布会上邀请的是黎明。如今,这两个项目均已陷入退房风波,距离项目交付还遥遥无期。

  2019年1月19日,在章子怡、杨坤和吉克隽逸等明星助阵下,太行置业宣布将在晋城建设“山西第一高楼”——510米的太行中心,但该项目至今未有任何进展。晋城市规划局更是辟谣称,在太行置业宣传的项目地址内,尚无建设单位提出改造申请,该局也未在相关用地范围内进行新的规划。

  对于当地房地产乱象等问题,晋城市住房和城乡建设局房地产业管理科一位石姓负责人在接受记者采访时坦陈,公园上城、和平里等项目存在无证售房的情况属实,当地已对太行置业进行多次约谈,责令公司停止违规行为,采取措施进行整改,并实施为期3个月的重点监管。

  该石姓负责人同时表示,晋城楼市现阶段房地产开发主要以城中村改造项目为主,客观上存在一些乱象,我们也会定期公示取得预售证的项目名单和风险提示。

  记者梳理发现,根据晋城市住房和城乡建设局3月24日发布的《关于购买商品房的提示性公告》,2019—2020年3月晋城市市区仅办理了34张《预售许可证》,涉及的房地产项目不足20个。

  “在执法检查过程中,也存在一些客观难题,预售许可证由行政审批局下发,行政处罚权在城市管理局,对于一些违规问题我们只能给城市管理局发处罚建议书但没有处罚的权限。”上述石姓负责人告诉记者,工作人员日常也会到营销中心走访了解,但需要在交钱、拿到收据并证明收款账户是开发商账户后才能固定证据,掌握违规售房的证据链比较难。

  

责任编辑:覃肄灵


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